深耕物业执法 守护宜居家园——《盘锦市物业管理条例》城管执法与违法查处专项解读

《盘锦市物业管理条例》（以下简称《条例》）作为规范我市物业管理活动、明晰各方权责、破解物业治理难题的重要地方性法规，自施行以来为全市物业服务规范化、社区治理精细化提供了坚实法治支撑。城市管理行政执法部门作为物业管理领域执法监管的核心力量之一，依据《条例》第三十五条明确授权，聚焦物业管理区域内违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定五大类违法行为，依法履行查处职责，以严格执法护航小区和谐有序，以精准普法引导业主守法自律。为进一步推动《条例》有效实施，强化执法公示公开，畅通群众监督渠道，现就城管执法领域核心职责、常见违法情形、执法标准及法律责任专项解读如下：

一、明确执法定位：厘清城管执法核心职责边界

物业管理涉及住建、公安、消防、城管等多个部门，《条例》清晰划分各部门监管权责，其中城管执法部门聚焦 “公共空间秩序、物业使用规范、环境容貌维护” 三大核心领域，专责查处小区内影响公共利益、破坏城市管理秩序的违法行为，核心职责可概括为 “五查”：

查违法建设：擅自在小区公共区域（楼顶、楼道、阳台外、庭院、绿地等）搭建建筑物、构筑物，私搭棚亭、车库、扩建房屋等行为；

查违规装修：装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构，破坏外立面，违规拆改门窗、占用公共楼道堆放装修垃圾，或违规开挖地下室等行为；

查擅自改变物业使用性质：擅自侵占物业的共用部位、共用设施设备，利用物业小区共用部位、共用设施设备从事经营活动；改变物业服务用房、公共配套设施规划用途的行为；

查损坏绿地行为：擅自占用、挖掘小区公共绿地，砍伐、移植树木，破坏绿化植被，或在绿地内搭建、堆放杂物、停放车辆等行为；

查违反城乡容貌和环境卫生规定行为：在小区内乱贴乱画、乱挂乱晒，随意倾倒垃圾、污水，占道经营、摆摊设点，违规饲养家禽家畜影响环境卫生，或公共区域私设障碍物影响通行等行为。

二、聚焦常见违法：细化典型情形与执法依据

结合我市小区物业管理实际，城管执法部门日常巡查监管重点聚焦以下高频违法行为，均严格依据《条例》及《物业管理条例》《中华人民共和国城乡规划法》《城市市容和环境卫生管理条例》《辽宁省物业管理条例》《辽宁省城镇绿化条例》《辽宁省城市容貌和环境卫生管理规定》等法律法规开展查处：

（一）违法建设：侵占公共空间，暗藏安全隐患

典型情形：

1.业主擅自在楼顶搭建阳光房，在楼道搭设储物间，在阳台外扩建飘窗、封闭露台；

2.一楼业主私自圈占庭院公共区域，搭建围墙、棚亭，外接门斗，或开挖地下室；

3.物业服务企业未经批准，擅自占用小区绿地、道路增设游乐设施，或搭建临时用房；

4.楼道内私搭隔板、堆放杂物，占用消防通道及公共通行空间。

执法依据：

1.依据《条例》第三十五条第（三）项、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对物业小区内违法建设，责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2.依据《条例》第三十五条第（三）项、《物业管理条例》第六十三条、《辽宁省物业管理条例》第八十五条规定，侵占物业小区公共部位行为，对个人处2000元以上1万元以下罚款。对单位处５万元以上２０万元以下的罚款。

（二）违规装修：破坏房屋结构，危及建筑安全

典型情形：

1.装修时擅自拆改承重墙、梁柱等承重结构，破坏房屋建筑质量性能；

2.擅自改变房屋外立面，违规开设门窗；

3.装修垃圾随意堆放楼道、公共区域，不及时清理，影响通行及环境卫生；

4.擅自拆改供暖、燃气管道和设施。

执法依据：

1.依据《条例》第三十五条第（三）项、《辽宁省物业管理条例》第八十五条规定，对擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿。

2.依据《条例》第三十五条第（三）项、《城市建筑垃圾管理规定》第二十六条规定，对随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾行为，责令限期改正，给予警告，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处200元以下罚款。

3.依据《条例》第三十五条第（三）项、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第（三）项规定，对业主在房屋装修过程中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的行为，处500元以上1000元以下的罚款。

（三）擅自改变物业使用性质：扰乱小区秩序，侵占业主权益

典型情形：

1.物业服务企业擅自将物业服务用房、社区活动室、公共车库等公共配套设施改为商铺、仓库或私人用房，出租、出售或侵占使用；

2.物业服务企业擅自占用小区公共绿地、道路、空地增设停车泊位、设置停车场，经营收费。

执法依据：

依据《条例》第三十五条第（三）项、《物业管理条例》第六十三条规定，对物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，或擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的行为，处5万元以上20万元以下罚款。

（四）损坏绿地：破坏生态环境，损害公共利益

典型情形：

1.擅自占用小区公共绿地种植蔬菜、果树，或搭建围栏圈占绿地私用；

2.随意砍伐、移植小区内公共树木；

3.在树木上刻划、张贴或者悬挂物品，随意采摘果实、损毁花草树木。

执法依据：

1.依据《条例》第三十五条第（三）项、《辽宁省城镇绿化条例》第四十一条规定，对擅自占用城市绿地的，责令限期退还、恢复原状，并可以按照缴纳补偿费的两倍以上三倍以下处以罚款；

2.依据《条例》第三十五条第（三）项、《辽宁省城镇绿化条例》第四十二规定，对擅自砍伐、移植小区树木的，责令停止违法行为，限期补植树木，并可以处所砍伐、移植树木价值三倍以上五倍以下罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 

3.依据《条例》第三十五条第（三）项、《辽宁省城镇绿化条例》第四十四规定，在树木上刻划、张贴或者悬挂物品，随意采摘果实、损毁树木花草的，责令赔偿损失，并处100元以上 500元以下罚款。

（五）违反容貌环境卫生规定：乱象丛生，影响居住体验

典型情形：

1.在小区楼道、墙面、电梯内乱贴小广告、乱涂乱画，悬挂横幅、私设广告牌；

2.随意倾倒生活垃圾、装修垃圾、污水，在公共区域焚烧杂物；

3.占道经营、摆摊设点，流动商贩随意进出小区叫卖；

4.违规饲养家禽家畜，宠物粪便不及时清理，影响小区环境卫生。

执法依据：

《条例》第三十五条第（三）项、《辽宁省城市容貌和环境卫生管理规定》第三十条、第三十二条相关规定，对违反小区内市容环境卫生管理的行为，责令停止违法行为，采取补救措施，处20元以上1000元以下罚款。

三、强化普法引导：凝聚共治合力，共建美好家园

《条例》的有效实施，离不开政府监管、物业尽责、业主自律的三方协同共治。在此，城管执法部门郑重提醒广大业主及物业服务企业：

业主须知：小区公共空间属于全体业主共有，任何个人不得擅自侵占、破坏。装修、使用房屋时，严格遵守法律法规及管理规约，主动配合物业及执法部门监管，自觉抵制违法建设、违规装修等行为，共同维护小区公共利益与居住环境。

物业责任：物业服务企业应切实履行日常管理责任，加强小区日常巡查，及时发现、劝阻各类违法行为；对劝阻无效的，及时向城管执法部门报告，协助执法人员开展调查取证工作，不得纵容、包庇违法行为。

共治倡议：欢迎广大市民积极参与物业管理监督，如发现小区内存在上述违法行为，可随时通过 12345 热线、城管执法部门举报电话等渠道投诉举报，携手城管执法部门共同打击物业领域违法行为，营造 “人人守法、人人参与、人人共治”的良好氛围。

下一步，盘锦市城市管理综合行政执法局将持续以《条例》为遵循，坚持 “执法为民、服务为先” 理念，一方面加大执法力度，常态化开展物业领域违法专项整治行动，严厉打击各类违法行为；另一方面深化普法宣传，通过进小区、进楼栋、进家庭等方式，广泛宣传《条例》及相关法律法规，不断提升业主法治意识和物业规范化管理水平，以扎实的执法成效、优质的服务举措，全力守护群众宜居家园，为盘锦市城市治理体系和治理能力现代化贡献城管力量！