各县、区人民政府，辽东湾新区、辽河口生态经济区管委会，市政府各部门、各直属机构：

　　经市政府同意，现将市住建委《关于弃管居民住宅小区综合整治的实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
 

　　盘锦市人民政府办公室   

　　2017年8月28日      

关于弃管居民住宅小区综合整治的实施意见

市住建委

　　为进一步贯彻落实《中共盘锦市委办公室盘锦市人民政府办公室关于印发〈盘锦市推进重点领域标准化工作的实施意见〉的通知》（盘委办改发〔2017〕1号）和《盘锦市人民政府办公室转发市住建委关于进一步加强物业管理工作实施意见的通知》（盘政办发〔2016〕180号）精神，加快弃管居民住宅小区整治改造，进一步提高人民群众幸福指数，制定本意见。

　　一、指导思想

　　以党的十八大精神为统领，深入贯彻落实市第七次党代会精神，以提高人居环境质量为目标，以完善居民住宅小区建筑功能和配套设施、推进物业管理标准化建设为重点，大力实施弃管住宅区综合整治工程，彻底解决城区弃管居民住宅小区“脏乱差”问题，加快“弃管”向“物管”转变进程，全面改善人民群众生活居住环境，为建设国际化中等发达城市奠定坚实基础。

　　二、工作原则

　　（一）政府主导，标本兼治。落实政府主体责任，完善工作机制，增强责任感和紧迫感，结合辖区实际情况制定弃管居民住宅小区整治方案，在先期投入、完善设施功能基础上，全面推进弃管居民住宅小区物业管理工作，确保做到标本兼治。

　　（二）统一领导，属地负责。市政府负责全市弃管居民住宅小区整治工作的统一领导，各县区政府、经济区管委会是整治和管理的责任主体，负责所辖区域弃管居民住宅小区整治工作的具体组织实施，并会同相关部门按照全市统一部署，做好资金筹措、建设施工、“弃管”转“物管”等工作。

　　（三）科学规划，务实计划。按照市政府统一部署，各县区、经济区要结合本地实际，统筹编制辖区弃管居民住宅小区整治规划。改造过程中，要务实计划，做到因地制宜、突出重点，量力而行、尽力而为，确保完成工作目标。

　　（四）上下联动，形成合力。市直相关部门及各县区、经济区要进一步明确任务目标、细化工作举措和进度要求，坚持将弃管居民住宅小区整治与推进物业管理相结合，形成工作合力，提升居民住宅小区管理水平，提高人民群众幸福指数。

　　三、工作目标和任务

　　利用一年时间，全面完成2056栋弃管楼整治任务（双台子区948栋、454万平方米，分布在22个片区；兴隆台区755栋、175万平方米，分布在36个片区；大洼区353栋、162万平方米，分布在11个社区）。其中，2017年10月末前，完成1330栋弃管楼宇整治任务（双台子区完成整治任务的1/2，即474栋、227万平方米；兴隆台区至少完成全部整治任务的2/3，即503栋、117万平方米，力争年内完成全部整治任务；大洼区整治任务全部完成，即353栋、162万平方米）。经过整治，确保弃管楼宇及其配套设施得到全面维修养护，基础设施配套齐全，功能完善，环境持续改善。其中能够封闭管理的居民住宅小区实行封闭管理，不能封闭管理的小区实行24小时保安巡逻制度，在此基础上物业管理率达到100%。

　　（一）加大力度，全面实施弃管居民住宅小区整治改造工作。在先期排查基础上，认真制定整治工作方案，明确弃管居民住宅小区改造内容和标准。主要做好以下几项工程：

　　1.房屋修缮工程。

　　维修内容：维修漏雨屋面，维修和粉刷老旧楼房外墙及楼道墙面；维修或更换楼宇防盗门、楼道窗。

　　建设标准：屋面防水维修和改造经验收后保证5年以上不渗漏，楼面根据城市风格和规划要求粉刷如新，楼道全部粉刷如新；确保楼宇防盗门对讲畅通、楼道窗更换为塑钢窗。

　　2.基础设施改造工程。

　　改造内容：维护和更新改造丧失功能的雨污排水管网、检查井、污水井及化粪池；维护和更新改造破损的人行道、机动车道和路牙石；修复和安装楼道灯、庭院灯；维护和改造破损的居民住宅小区围栏墙；“黑线”要落地。

　　建设标准：各类井盖完好，管道通畅，无堵塞外溢，无露天排水沟渠；路面硬化、平坦，边石整齐，排水畅通；照明灯完好、无缺失；建设通透式围墙，确保封闭；各类“黑线”全部移入地下。

　　3.居住环境改善工程。

　　建设内容：清理整治公共绿地，补栽花草树木；对停车位进行画线，保证车辆有序停放；安装必要的监控设施；根据实际情况，对能封闭的居民住宅小区进行封闭，并建设物业服务用房。

　　建设标准：无裸露地面，绿地无侵占和践踏；车辆管理有序，按规定位置停放；监控设施运转正常，使用完好；物业服务用房具备使用条件，实行24小时保安巡逻制度。

　　（二）巩固整治成果，全面推进弃管居民住宅小区物业管理工作。各县区、经济区要根据实际情况制定“弃管”转“物管”工作计划和具体措施。要在先期投入、完善居民住宅小区设施功能基础上，按照“市场主体、政府参与、规模经营、全面推进”原则，组织国有物业企业积极参与弃管居民住宅小区物业管理，真正让群众享受我市建设国际化中等发达城市的成果。按照物业管理标准化5级服务标准，逐步开展房屋共用部位管理，共用设施设备运行、维修和养护，公共秩序维护，环境卫生管理，绿化养护管理等服务。对暂时不能进行物业管理的弃管楼宇，各县区、经济区要先行将监控、照明、卫生保洁、安全巡查等基础设施设备进行完善后，暂由街道、社区安排相关单位和人员实施管理或居民自治自理，逐步推进物业管理。

　　（三）健全完善群众自治组织，充分发挥业主大会、业主委员会作用。充分发挥业主大会、业主委员会在居民住宅小区物业管理过程中的主体作用，依法引导业主大会、业主委员会自主决定物业管理事项，维护业主合法权益，依法接受住建部门、街道办事处、社区居委会指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决定，监督和协助物业企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。已经成立业主大会、业主委员会的居民住宅小区，街道办事处、社区居委会要及时予以指导帮助，使其发挥应有作用。未成立业主大会的居民住宅小区由社区居委会代为履行业主委员会职责，确保工作正常运转。在此基础上，街道办事处、社区居委会要积极指导居民住宅小区筹备召开业主大会，成立业主委员会，健全完善业主自治组织。

　　（四）充分发挥街道办事处、社区居委会在物业管理中的作用。按照“县区政府、经济区管委会属地负责，街道办事处具体组织，社区居委会抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”原则，明确街道、社区管理责任，发挥街道、社区职能作用，切实形成政府、相关职能部门、街道和社区三级管理体系，合力抓好物业管理规范化工作。

　　街道办事处要依法落实各项法规、政策和措施，全面开展物业管理工作，落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。加强社区居委会对物业服务的监督，弥补政府对物业企业管理缺位，代表政府监督、约束物业企业，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。

　　建立“三位一体”管理机制，成立由社区居委会、物业企业、业主委员会组成的联合管理体制，建立工作例会制度，研究解决居民住宅小区物业管理难题，形成统一协调的管理机制，把社区政府职能与物业管理企业行为有机结合起来，使之相得益彰，形成合力。

　　（五）加快组织物业企业进行标准化试点。各县区、经济区要积极推进物业管理标准化建设，不断提高物业行业治理水平，在我市《物业管理标准化建设规范》出台后，认真组织物业企业在我市标准化试点基础上，推进物业管理向标准化水平迈进，切实提高物业服务能力，增加群众满意度。同时，对物业服务标准、收费标准等公开、公示，确保阳光透明，增进居民的理解、支持和信任。

　　四、实施步骤

　　（一）调查摸底阶段。各县区政府、经济区管委会要按照市政府要求，对弃管居民住宅小区、楼宇基本情况进行排查，制定整治方案，落实改造工程具体任务。

　　（二）组织实施阶段（2017年8月—2018年9月）。各县区政府、经济区管委会要按照整治方案要求，组织对弃管居民住宅小区进行整治，完善设施功能，组织物业企业进驻。

　　（三）竣工验收阶段（2018年10月）。各县区政府、经济区管委会自行组织对改造工程进行综合验收。市政府将组织进行抽查。

　　五、主要措施

　　（一）加强领导，明确责任。为加强对此项工作的领导，成立盘锦市弃管居民住宅小区整治工作领导小组，由分管副市长任组长，市住建、财政、规划、综合执法、公安等部门及县区政府、经济区管委会为成员单位。各县区、经济区及市直相关部门要进一步提高认识，密切配合，明确职责分工，主动落实责任，形成工作合力，为各项改造任务稳步推进提供有力支撑，全面完成弃管居民住宅小区改造任务。具体职责分工如下：

　　市住建委负责弃管居民住宅小区整治的综合协调与指导；市财政局负责弃管居民住宅小区整治“以奖代补”资金测算和落实工作；市规划局负责物业用房和门卫用房的规划审批，并根据城市总体规划要求，提出弃管居民住宅小区、楼宇外墙面粉刷指导意见；市综合执法局负责配合相关单位拆除住宅区内违章建筑；市公安局负责协助各县区政府、经济区管委会做好社会治安工作，确保整治任务顺利完成；各县区政府、经济区管委会负责本区域弃管居民住宅小区、弃管楼宇整治方案的制定，针对每个弃管居民住宅小区制定各自整治实施方案，负责整治资金落实和整治计划实施以及国有物业公司进驻工作。

　　（二）科学规划，确保工期。各县区、经济区要采取倒排工期、交叉作业等方式，拟定工程推进时间表，严格按照时间节点完成工程改造任务，确保各项改造工作稳步推进，保证群众正常生产生活。

　　（三）严把质量，加强管护。严格落实质量监督和旁站监理制度，严把材料入场关、工程建设关和竣工验收关。通过工程监理、质检、安监等部门，加大对工程质量、安全建设的监督管理力度，确保工程建设高质量完成。

　　（四）做好宣传，加强教育。街道办事处、社区居委会要做好居民思想工作，争取居民的参与、支持和理解，引导居民自觉树立参与城市管理和爱护家园意识。各新闻单位要发挥宣传和监督作用，引导居民共建美好家园。